?  轉(zhuǎn)載自億翰智庫報(bào)道

引 言

轉(zhuǎn)眼整整兩年過去了，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整仍在進(jìn)行，2023年上半年，銷售依然脆弱，房企風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露。歷經(jīng)兩年風(fēng)雨，不同陣營(yíng)的房企的生存狀況如何？

作為頭部地方國(guó)企的代表，華發(fā)股份是行業(yè)和市場(chǎng)承壓背景下難得的向上力量，銷售業(yè)績(jī)逆勢(shì)大增，盈利規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，多元業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花，同時(shí)財(cái)務(wù)狀況依舊穩(wěn)健，貨幣資金增加，“三道紅線”穩(wěn)居綠檔。我們認(rèn)為華發(fā)股份之所以能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢(shì)而上，財(cái)務(wù)穩(wěn)健是底盤，深厚內(nèi)功是內(nèi)驅(qū)，核心城市的聚焦深耕是引擎，而在這幾大核心要素的正向循環(huán)之下，華發(fā)股份仍具備十分充足的發(fā)展后勁。

01

投銷良性互動(dòng)迸發(fā)強(qiáng)勁動(dòng)能

上半年銷售逆勢(shì)大增

2023年，華發(fā)股份銷售業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)。2023年上半年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷售金額769.3億元，同比增長(zhǎng)55.8%，較2021年同期也增長(zhǎng)了20.0%，銷售金額權(quán)益口徑高達(dá)563.2億元，位列權(quán)益榜單第11名，同比增長(zhǎng)72%。

區(qū)域貢獻(xiàn)方面，華東大區(qū)壓艙石地位依舊，銷售額占比達(dá)52.8%，上海的多盤熱銷功不可沒，其中閔行古美華府一、二期的認(rèn)籌率均高達(dá)3倍以上，連續(xù)兩次開盤均實(shí)現(xiàn) “日光”，單盤銷售額達(dá) 47.6億；華發(fā)半島華庭亦“二開二罄”，首開499%的認(rèn)籌率刷新了上海積分認(rèn)籌制以來的新高；華發(fā)四季河濱兩次開盤均去化98%以上；珠海的龍頭地位持續(xù)鞏固，銷售額占比達(dá)18.3%；此外，華南區(qū)域占比達(dá)23.8%，北京區(qū)域和北方大區(qū)占比分別為3.2%和1.9%。

上海華發(fā)半島華庭效果圖

上海華發(fā)四季河濱實(shí)景圖

昆明華發(fā)書香云海實(shí)景圖

珠海華發(fā)橫琴灣實(shí)景圖

上海華發(fā)半島華庭效果圖

重慶華發(fā)四季半島實(shí)景圖

投資方面，華發(fā)股份聚焦核心城市，持續(xù)擴(kuò)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。2023年上半年，公司共新增11宗地塊，均位于上海、廣州、深圳、成都、杭州等一線和強(qiáng)二線城市以及大本營(yíng)珠海，下半年，華發(fā)股份繼續(xù)拓展，成功在上海獲取兩個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，分別為松江洞涇軌交地塊以及靜安天目社區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目。

華發(fā)股份布局圖

我們認(rèn)為，華發(fā)股份在核心城市的投資與銷售間形成了良性的循環(huán)，因此企業(yè)能夠抵御整體市場(chǎng)下滑的壓力，依然呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)能。

02

“七力”升級(jí)潛修內(nèi)功

賦能企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

在提升業(yè)績(jī)的同時(shí)，華發(fā)股份亦潛心修煉內(nèi)功，以期實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，2023年上半年，公司緊扣“七力”升級(jí)戰(zhàn)略，以“產(chǎn)品力、配套力、服務(wù)力”為核心，深挖“運(yùn)營(yíng)力、成本力”，提升“交付力、銷售力”。

著力于“產(chǎn)品力、服務(wù)力、配套力”提升，圍繞產(chǎn)品品質(zhì)提升市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。公司堅(jiān)持以產(chǎn)品力為原點(diǎn)，不斷完善產(chǎn)品體系，將優(yōu)+產(chǎn)品體系迭代升級(jí)至 5.0 版本，以“三力十二優(yōu)”為價(jià)值基底，構(gòu)筑“七大質(zhì)美生活場(chǎng)景”，賦予產(chǎn)品更安居、美居、舒居的新功能。期內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目分獲“廣廈獎(jiǎng)”“中國(guó)鋼結(jié)構(gòu)金獎(jiǎng)”“2023中國(guó)百城建筑新地標(biāo)”“2023城市典型樣本項(xiàng)目”等榮譽(yù)。在此基礎(chǔ)上，不斷強(qiáng)化配套力和服務(wù)力，全面落地“開盤即展示，交付即開業(yè)”，以華發(fā)物業(yè)正式納入公司管理為契機(jī)，加強(qiáng)客戶滿意度全周期管理，持續(xù)提升住宅客戶滿意度。

華發(fā)優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0“三力十二優(yōu)”價(jià)值底盤

強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)力和成本力管控，多舉措降本增效，提升經(jīng)營(yíng)效益。一是優(yōu)化管控架構(gòu)，二是促進(jìn)各部門協(xié)同合作，提高協(xié)同效率，三是以數(shù)字化管理手段提升經(jīng)營(yíng)效率，四是建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊庫，推動(dòng)運(yùn)營(yíng)提速，搭建“優(yōu)+5g高質(zhì)量建造體系”，通過標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)采和集采，把控品質(zhì)同時(shí)有效支撐項(xiàng)目快速開發(fā)，五是在充分保證產(chǎn)品質(zhì)量和安全的條件下，通過加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)和開發(fā)效率，提升管理效益。

創(chuàng)新數(shù)字營(yíng)銷策略促銷售，多措并舉保證高質(zhì)量交付。銷售力方面，上半年，公司先后開展答謝客戶音樂會(huì)直播、華發(fā)星播獲客大賽、“抄底煥新暖意購”和“華發(fā)股份618抖音惠購節(jié)”等系列營(yíng)銷活動(dòng)，助力公司銷售和提升品牌影響力。交付力方面，公司不斷完善交付體系，通過三輪嚴(yán)格綜合驗(yàn)收、客戶關(guān)系管理部門分戶驗(yàn)收、物業(yè)前期介入等標(biāo)準(zhǔn)化流程提升交付質(zhì)量；制定三力驗(yàn)收管理辦法，增加客戶端視角評(píng)價(jià)；同時(shí)引入第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)與客戶共同驗(yàn)收，組織開展實(shí)地調(diào)研，全力保障交付質(zhì)量。

“禮贊珠海與城市共美好”

華發(fā)股份2023珠海答謝音樂盛典

03

盈利規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)

兩大舉措促在手現(xiàn)金增加

2023年上半年，華發(fā)股份盈利規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，利潤(rùn)率水平保持平穩(wěn)。2023年上半年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入314.8億元，同比增長(zhǎng)22.9%，毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)分別為59.3億元、25.3億元和19.3億元，同比分別增長(zhǎng)8.7%、6.6%和2.1%，毛利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)率和歸母凈利潤(rùn)率分別為18.8%、8.0%和6.1%，基本保持平穩(wěn)。

除地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)外，華發(fā)股份的多元業(yè)務(wù)亦蓬勃發(fā)展。商業(yè)板塊上半年完成招商面積 12 萬平方米；物業(yè)公司業(yè)務(wù)拓展能力和服務(wù)品質(zhì)持續(xù)提升，先后榮獲“2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)”第16名、“2023中國(guó)國(guó)有物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)”“2023中國(guó)物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)滿意度領(lǐng)先企業(yè)”“2023中國(guó)國(guó)資上市物企10強(qiáng)”第8名及第六屆珠海市市長(zhǎng)質(zhì)量獎(jiǎng)等榮譽(yù)；上下游產(chǎn)業(yè)鏈方面，營(yíng)銷公司加快提升營(yíng)銷能力，更新公司重點(diǎn)推進(jìn)珠海城市之心項(xiàng)目取得突破，設(shè)計(jì)公司著力產(chǎn)品力提升，完成27件專利申報(bào)，華實(shí)中建、優(yōu)生活公司等有效拓展市場(chǎng)。

珠海南灣華發(fā)商都實(shí)景圖

2023年上半年，華發(fā)股份在保證經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，財(cái)務(wù)狀況依舊穩(wěn)健，在手現(xiàn)金增加，“三道紅線”穩(wěn)居綠檔。

截至2023年上半年，華發(fā)股份貨幣資金達(dá)566.6億元，較2022年底增長(zhǎng)6.3%。行業(yè)流動(dòng)性承壓的背景下依然實(shí)現(xiàn)貨幣資金增長(zhǎng)，主要來源于公司緊抓銷售回款和積極拓寬融資渠道這兩方面的切實(shí)舉措，一方面2023年上半年公司銷售回款達(dá)510.0億元，同比增長(zhǎng)67%，另一方面期內(nèi)實(shí)現(xiàn)首單Pre-Reits項(xiàng)目及類Reits次級(jí)份額轉(zhuǎn)售順利落地，同時(shí)60億定增項(xiàng)目已獲上交所審核通過。

同時(shí)，截至2023年上半年，華發(fā)股份凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.2%和65.8%，扣除受限資金和預(yù)售監(jiān)管資金后的現(xiàn)金短債比為1.4倍，“三道紅線”維持綠檔，整體債務(wù)水平和短期償債能力均處于安全的范圍。（注：有息負(fù)債數(shù)據(jù)為億翰智庫自行計(jì)算得來，有息負(fù)債=短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券，短期有息負(fù)債為前兩者之和）

總而言之，我們認(rèn)為華發(fā)股份是市場(chǎng)和行業(yè)承壓的大背景下難得的向上力量，之所以能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢(shì)而上，財(cái)務(wù)穩(wěn)健是底盤，深厚內(nèi)功是內(nèi)驅(qū)，核心城市的聚焦深耕是引擎，而在這幾大核心要素的正向循環(huán)之下，華發(fā)股份仍具備十分充足的發(fā)展后勁。