郭凌勇，華發(fā)城市運營投資控股有限公司董事長。畢業(yè)于北京師范大學歷史學專業(yè)。

“你們郭總很年輕嘛，才50吧？”

11年前，在尚未成型的十字門展廳，36歲的郭凌勇被音響安裝師傅的一句話逗笑了。他怪不了對方眼神不好，“3天3夜守著工地沒回家，滿臉絡腮胡，頭發(fā)亂糟糟，誰看我都像50歲的?！?/p>

后來，這成了他給員工培訓時常講的一個笑話。作為華發(fā)城市運營板塊的“領頭人”，郭凌勇至今仍身體力行著“五加二”“白加黑”的拼搏精神，“只有拼搏，才能讓‘奇跡’不斷發(fā)生?！?/strong>

他所指的，是在珠海廣為流傳的“十字門奇跡”——2009年至今，華發(fā)集團踐行使命、勇挑重擔，傾力將十字門片區(qū)從一片蕉林灘涂，打造成為了粵港澳大灣區(qū)發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的新高地。

十字門中央商務區(qū)建設前后對比圖

此后，郭凌勇繼續(xù)率領團隊，將更多“十字門奇跡”書寫在了更廣闊的珠海大地，為華發(fā)集團轉型升級、珠海經(jīng)濟社會發(fā)展，以及粵港澳深度融合作出了重要貢獻。

“沒有奮斗就沒有現(xiàn)在的城市運營，沒有奮斗就沒有現(xiàn)在的華發(fā)?！惫栌缕诖?，未來城運板塊也能跟隨集團繼續(xù)共創(chuàng)下一個輝煌的十年、二十年。

結緣珠海

坐在北師大的教室里研讀歷史時，郭凌勇可能從未想過，自己未來的職業(yè)生涯，大半時間都會和工地打交道。

不是沒有坐辦公室的機會：作為歷史系學生會主席和學校優(yōu)秀畢業(yè)干部，1996年大學畢業(yè)時，北京市某部委就曾向他拋出橄欖枝?！拔疫€實習了一段時間，但感覺還是不適應那個氛圍?！蹦贻p的郭凌勇果斷決定，要南下特區(qū)看一看。

此時的珠海經(jīng)濟特區(qū)，正站在騰飛的新起點上：珠海機場已正式建成通航，首屆航展更是全球矚目。這股干事創(chuàng)業(yè)的激情留住了他。

第一份工作是在一所民辦學校，干了不到一年，心中燃著熊熊烈火的郭凌勇，瞄準了房地產(chǎn)行業(yè)。

從某種意義來看，這更像是“時代的召喚”：這一年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來新一輪大調整，成為“福利房”時代走向“商品房”時代的分水嶺。隨著商品房時代的悄然來臨，地產(chǎn)銷售策劃的職業(yè)也開始興起。

郭凌勇終于找到了進入地產(chǎn)業(yè)的切口。此后10年間，他深耕珠海地產(chǎn)開發(fā)策劃，成了業(yè)內(nèi)知名的“金牌策劃人”。

2007年11月，34歲的郭凌勇決定跳槽到華發(fā)股份。理由很簡單：“當時華發(fā)已經(jīng)做到了珠海的老大，要想繼續(xù)在地產(chǎn)領域發(fā)展，必須選擇華發(fā)?！?/p>

此時的華發(fā)股份，正謹慎邁開異地擴張的步伐。郭凌勇的主要任務，就是帶領團隊“走出去”投拓新資源。

2008年，團隊第一站到了重慶?！爱敃r領導說了，找不到項目，不準回珠海?！彼浀煤芮宄?，5月12日那天，團隊正在彈子石的一棟高樓的頂樓辦公。“突然樓晃起來了，有人喊地震了，我們就趕緊往下跑?！?/p>

第一次經(jīng)歷地震，手機也全都沒了信號，所有人都懵了?！巴砩纤X，就在旁邊墊一個空可樂罐，一有余震，可樂罐掉地上就能提醒我們?！?/p>

輾轉難眠的一夜后，第二天，電話終于通了。按照新指示，所有人全部從重慶撤回珠海。第一次投拓，就這樣還沒開始就宣告結束。郭凌勇內(nèi)心復雜。

他沒預料到的是，一場無比艱巨又令人興奮的挑戰(zhàn)，正在前方等著他。

趟出新路

時間要回溯到2008年春天。

這一年3月，45歲的甘霖履新珠海市委書記。隨后，按照省委部署，一場解放思想大討論的熱潮，在全市上下興起。

3個月后，珠海召開市委六屆四次全會，正式明確了建設生態(tài)文明新特區(qū)、爭當科學發(fā)展示范市的宏偉目標。新一輪大發(fā)展的序幕就此拉開。

如何為珠海的崛起打造一個新的興奮點？上任不久的甘霖將目光聚焦在了馬騮洲水道的南北兩岸。

“當時甘霖書記是坐著船繞了珠海水道一圈，最后發(fā)現(xiàn)環(huán)澳門城市帶，只有這里還是一片荒蕪。”郭凌勇還保存著許多十字門片區(qū)的老照片：“這一片當時就兩個區(qū)域，一塊是邊防禁區(qū)，另外的都是灘涂和魚塘?！?/p>

這片“處女地”要怎么開發(fā)？甘霖把研究的擔子交給了華發(fā)集團。

2008年8月，由時任華發(fā)集團副總經(jīng)理李光寧牽頭，一個由10多名業(yè)務骨干組成的工作小組緊急成立了。郭凌勇也是其中一員。

以李光寧為組長的華發(fā)工作小組

“市里面初步有做會展的構想，我們就邀請了多家國內(nèi)外會展領域的權威機構，一起來深入調研?！惫栌抡f，僅用時2個月，工作組便拿出了一套詳盡的“會展經(jīng)濟區(qū)”調研報告。

這樣的工作效率和質量，得到了市領導的高度認可。在聽取了工作組的成果匯報后，甘霖當即拍板，對項目提出了更高層次的定位：“建設珠海CBD，為珠海打造一個中央商務區(qū)！”

隨后，由李光寧帶隊，工作組又開始馬不停蹄奔赴上海、天津、重慶、北京等地考察學習?！鞍滋炜错椖?，跟當?shù)卣块T和企業(yè)交流；晚上就連夜寫報告，基本是24小時不停?！边@段考察之旅，讓郭凌勇“刻骨銘心”。

考察組最后一站是在北京，當時，已臨近元旦，李光寧下了“死命令”：拿不出滿意的方案，不準回家過元旦！

“所有人都快熬不住了，但李總都帶頭撐著，我們也只能硬著頭皮拼命寫，不斷地推翻、又不斷調整?！惫栌轮毖浴胺恕保?2月31日凌晨4點，在核對完最后一版報告后，李光寧才終于滿意了。

也正是在這份報告中，華發(fā)正式提出了“產(chǎn)城一體、產(chǎn)融結合、政府主導、企業(yè)運作”的16字開發(fā)模式，為十字門的快速推進奠定了扎實的基礎。

2019年1月8日，《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008—2020年)》正式公布，將珠海定位為“珠江口西岸核心城市”。

15天后，在華發(fā)建筑設計公司，甘霖帶領著珠海市各職能部門一把手，現(xiàn)場聽取了李光寧對十字門中央商務區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展研究等內(nèi)容的分析匯報，并給予了高度肯定。

2009年2月，珠海市政府正式授權華發(fā)集團為開發(fā)建設運營主體，批準啟動十字門開發(fā)，規(guī)劃控制總用地面積約5.77平方公里。

2009年5月，珠海十字門中央商務區(qū)建設控股有限公司正式成立，剛剛履新華發(fā)集團總經(jīng)理的李光寧，兼任十字門控股公司董事長兼總經(jīng)理，郭凌勇出任常務副總經(jīng)理。

華發(fā)集團就此開辟出了地產(chǎn)板塊外的另一條新路。

奇跡的開端

起步不久，重磅禮物就來了。

2009年8月14日，國務院批復《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，橫琴新區(qū)成為繼上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)之后的第三個國家級新區(qū)。橫琴開發(fā)躍上國家戰(zhàn)略層面。

而提前一年啟動的十字門中央商務區(qū)，南片區(qū)3.49平方公里，正好處在橫琴新區(qū)的范圍內(nèi)。十字門中央商務區(qū)建設，也一躍成為橫琴新區(qū)建設的啟動項目。

在郭凌勇看來，這是時代對于華發(fā)“敢擔當”的獎勵。“作為市屬國企，華發(fā)接下任務時，是只講付出，不問回報。誰也沒想到，我們因此搶抓了橫琴大開發(fā)的寶貴戰(zhàn)略機遇?！?/strong>

事實上，這樣的前瞻性，幾乎貫穿了十字門中央商務區(qū)建設的全過程。

會展中心的國際招標就是一個典型例子。“2009年以前，幾乎沒有國際知名的設計單位深度參與過珠海的城市規(guī)劃設計。我們?nèi)ヂ?lián)系那些國際大牌時，人家都沒聽過珠海，更沒聽過華發(fā)，就覺得你們是不是騙子？”郭凌勇笑稱，為此，華發(fā)幾乎發(fā)動了所有資源幫忙對接設計機構。

最終，華發(fā)成功邀請到了21家國際國內(nèi)頂尖機構參與投標。經(jīng)過層層篩選，十字門中央商務區(qū)城市設計概念方案由美國HOK（霍克）國際亞太公司中標，一期建筑設計方案由英國羅麥莊馬中標。

羅麥莊馬設計溝通會

“事實也證明，這個選擇很正確。”郭凌勇很自豪，“10年前的建筑方案放到現(xiàn)在仍不過時，仍是灣區(qū)頂尖、國內(nèi)一流?！?/p>

在全球招標緊鑼密鼓進行之時，為了更直觀地展示商務區(qū)的藍圖，2009年8月，華發(fā)又一次接到緊急任務：務必要在12月中旬前建成一個高規(guī)格的展示中心，以迎接12月16日橫琴新區(qū)的正式掛牌。

李光寧將這個任務交給了郭凌勇。他壓力山大：“按正常工期，展廳光裝修就要2個月，3個月建成一個1500平米的展廳，大家都覺得根本不可能，但必須上！”

要建展廳先要有地。彼時，從市區(qū)去橫琴僅有一條水泥路。郭凌勇研究了一圈，發(fā)現(xiàn)只有邊防區(qū)外面的一個魚塘位置合適。他立馬帶著煙奔向了魚塘?！鞍l(fā)煙給人家套近乎啊，每天就蹲在田埂上跟那個魚塘主聊補償?shù)氖??！?/p>

征地、設計、施工、裝修，團隊開始連軸轉。為了達到最好的展示效果，郭凌勇還大膽創(chuàng)新，率先使用了當時最先進的全息影像、數(shù)字化投影沙盤、3D影院等展示技術。

十字門中央商務區(qū)的建設者們

但一切安裝就緒，正準備開始調試時，大家都傻眼了。

“最核心的環(huán)節(jié)出了岔子，投影儀與地面的距離太遠，加上模型的散射，效果大打折扣?！惫栌录绷?，沒兩天展廳就要開放了。他左思右想，最終果斷決定連夜從外省調來性能更好的投影設備進行更換，同時找人來安裝自動窗簾，且把模型全部噴白減少散射?！昂芫o張，好在最終成功了?！?br/>

兩天后，時任中央政治局委員、廣東省委書記汪洋如期來到十字門展廳視察，對展廳以及十字門中央商務區(qū)的規(guī)劃給予了高度肯定。

這一戰(zhàn)，成就了最初的“十字門奇跡”，卻也使得郭凌勇的滿頭黑發(fā)幾乎全白。

十字門中央商務區(qū)的建設者們

“餓了吃泡面，困了裹著個軍大衣在地毯上就睡了……”回憶起這段不平凡的開始，他感概萬千，“這3個月是大家一起‘五加二’‘白加黑’搏命干出來的，華發(fā)就是能在最短的時間里，凝聚起最強的力量?！?/p>

很快，全世界都將被這股力量所震撼。

十字門巨變

2010年6月28日，一聲令下，38臺大型打樁機同時啟動，打出了第一批35米深的工程試驗樁，標志著十字門中央商務區(qū)正式開工。

最先啟幕的，是總占地面積26.9萬平方米的珠海國際會展中心項目。

從2010年6月正式開工，到2014年會展中心各單體陸續(xù)建成投入運營，會展中心的建設過程創(chuàng)造了許多個“第一”。但其中，最讓郭凌勇難忘的，還屬“華南第一基坑”。

“市中心的會展中心，必須高度節(jié)約化使用土地，所以我們規(guī)劃建設了超大、超高的地下停車場?！惫栌路Q，這決定了項目基坑的大小——地下開挖深度超過13米、周長達1.75公里、地表面積超過17萬平方米，約同于24個足球場大小。

“這么大的基坑，稍有不慎就容易發(fā)生坍塌。”回憶當年被基坑支配的恐懼，他記憶猶新：“后面是將軍山，前面是大海，地下水非常厲害。只要下雨，晚上就不用想回家了。太緊張了，必須親自蹲守在那，過一會就去看一下監(jiān)測設備，觀察基坑預警情況?！?/p>

這個基坑“折磨”了郭凌勇足足一年多。但事實上，即使基坑順利完工了，后來的日子，他仍然幾乎天天泡在工地。

他有一雙被磨白了的勞保鞋，現(xiàn)在已經(jīng)成了華發(fā)城市運營板塊的“文物”，所有新員工入職培訓都得看看那雙鞋。“就是希望他們記住，你管的項目你一定要去工地現(xiàn)場，而不是坐在辦公室。”郭凌勇說。

這樣的作風，“毫無疑問”塑造了一只能打硬仗的團隊——110天落成金融街一期基地；2年時間全面完成商務區(qū)橫琴片區(qū)27公里市政道路、7.7公里堤岸和近30萬平方米園林綠化景觀；陸續(xù)建成珠海第一家國際標準的會展中心、第一家國際專業(yè)劇院、第一座國際五星級酒店、珠澳第一高樓……

2012年8月，橫琴金融街建設工地現(xiàn)場

11余年間，十字門中央商務區(qū)創(chuàng)造了一個又一個奇跡，從一片蕉林荒涂，成長為珠江西岸乃至粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)的新高地，建造了一個又一個讓珠海人引以為傲的城市名片，也成為珠海經(jīng)濟參與全球競爭的重要陣地。

截止目前，十字門片區(qū)已累計引進38個產(chǎn)業(yè)及配套項目，總建筑面積超過800萬平方米，引入超過100家金融機構及現(xiàn)代服務企業(yè)進駐辦公，協(xié)助橫琴管委會引進金融企業(yè)超過7000家、各類市場主體逾15000家。

全面崛起

十字門為何能出奇跡？

在郭凌勇看來，最核心原因有兩個。一是順勢而為，搶抓機遇，從國家戰(zhàn)略中崛起；二是華發(fā)擁有一支高素質的隊伍，有傳承了40年并不斷發(fā)展的企業(yè)文化，“‘創(chuàng)業(yè)奮斗、勇于擔當、忠誠奉獻、追求卓越’的華發(fā)精神，深刻地影響了每一個進入華發(fā)的人。大家都能夠在原有基礎上，比以前更擔當、更努力、更拼搏，這是我們能成功的根本?！惫栌聫娬{。

秉承著這樣的精神，華發(fā)城市運營業(yè)務，也開始逐步向珠海其它區(qū)域拓展。

2013年6月28日，郭凌勇（右）在十字門華發(fā)國際會展中心封頂儀式上

2015年，通過整合集團體系內(nèi)33家與城市運營業(yè)務相關的公司，華發(fā)城市運營板塊正式誕生。郭凌勇成為該板塊的領頭人。

此后，通過建立“平臺+區(qū)域”的全新管控架構，城運板塊大幅提升了管控效率，全面梳理構建起城運五大業(yè)務集群，成為珠海城市建設排頭兵。

目前，華發(fā)城市運營已成功打造了十字門中央商務區(qū)、金灣航空城核心區(qū)、高新科技創(chuàng)新海岸等7個宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化城市片區(qū)；開發(fā)建設運營了橫琴·澳門青年創(chuàng)業(yè)谷、橫琴金融產(chǎn)業(yè)基地、澳門產(chǎn)業(yè)多元服務基地、智谷圓芯、圣博立科創(chuàng)園、富山產(chǎn)業(yè)服務中心等9個產(chǎn)業(yè)特色鮮明、配套完善的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；累計為珠海建設道路、橋梁、隧道約350公里，以及大量市政公園綠化和交通樞紐設施。

承擔了城市之心核心區(qū)、南山工業(yè)區(qū)、吉大中心區(qū)、北山區(qū)域城市更新、望海樓等重點城市更新改造項目；建設運營近百個涵蓋會展、體育、文化、教育、醫(yī)養(yǎng)等公共服務設施和寫字樓、酒店等高端商務樓宇。

2014年8月，郭凌勇在工地視察

憑借卓越的規(guī)劃設計能力、開發(fā)建設能力、運營管理能力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力和資金保障能力，從2017年起，華發(fā)城運板塊已連續(xù)四年入圍中國產(chǎn)業(yè)新城運營商10強。

而強勢崛起的城市運營板塊，也為華發(fā)集團收入利潤的增長做出了顯著貢獻，成為集團實現(xiàn)轉型升級、跨越發(fā)展的核心支撐之一。

2012年，華發(fā)集團開始實施“轉型升級、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略。7年間，集團主要經(jīng)營指標均實現(xiàn)七倍以上增長。2019年營業(yè)收入突破800億元，資產(chǎn)總額突破3600億元。

新的挑戰(zhàn)

“人無遠慮，必有近憂。”熟讀歷史的郭凌勇，從未忘記這句古訓。

一個客觀事實是，由于相關政策的變化和調整，城運板塊原有的一級開發(fā)模式已無法復制，這無疑將影響后續(xù)業(yè)績的增長。

“城運板塊已經(jīng)到了需要轉型升級的關鍵節(jié)點。但好在，我們的能力和資源積累，使得轉型具備了可能性。”郭凌勇沒有回避問題。

他已經(jīng)有了系統(tǒng)的思考：一方面，我們將持續(xù)做好一級開發(fā)工作，適時調整、優(yōu)化現(xiàn)有模式，探索新的開發(fā)模式；同時，加快轉型做好二級開發(fā)和資產(chǎn)的持續(xù)運營。

另一方面，也將積極探索發(fā)展新業(yè)務。包括充分整合原珠海城建集團業(yè)務，扎實研究推進智慧城市建設；積極探索地鐵建設運營、大健康、大文旅等新業(yè)務發(fā)展方向等。

“戰(zhàn)略轉型的研究工作已經(jīng)開始，我們也很有信心能跟隨集團繼續(xù)創(chuàng)造更多輝煌。”面對轉型帶來的挑戰(zhàn)，郭凌勇很淡定。

這種淡定，一面源自城運板塊的底氣，另一面或許是因為，在華發(fā)的10余年，他早已經(jīng)習慣與壓力和挑戰(zhàn)共處。

2015年11月28日，珠海華發(fā)喜來登酒店盛大開業(yè)

“最開始做展廳的時候，小孩才兩歲，忙得顧不上家里，我就跟他們說，放心，做完展廳就好了。做完展廳，想著過了基坑危險期就好。再往下又想會展中心弄完就好了。結果金灣的項目開始了，富山、高新區(qū)的活也都來了。你發(fā)現(xiàn)你永遠沒得停，永遠有做不完的活?！惫栌滦χ虏邸?/p>

但他從不抱怨。“這就是華發(fā)的精神，大家都很搏命的去做，所有人都擰成一股繩?！?/strong>他強調道，“包括光寧總，他永遠是跟我們在一起拼搏。”

有一年年會，由李光寧提議，郭凌勇和他一起登臺演唱了周華健的《朋友》。在一聲又一聲的“朋友”合唱里，看著臺上臺下并肩作戰(zhàn)的戰(zhàn)友們，他被那種場景和氛圍深深打動。

“我在這里成長，在這里能有所發(fā)揮，同時也留下了我的汗水和貢獻。”采訪最后，他露出難得的柔和，“華發(fā)已經(jīng)像我的家一樣。”